Das angebotene Mehrfamilienhaus verbindet die Qualitäten eines repräsentativen, denkmalgeschützten Altbaus mit einer attraktiven Mischung aus laufenden Mieterträgen und zusätzlichem Entwicklungs- und Wertsteigerungspotenzial.
Das großzügige Grundstück mit ca. 575 m² ist mit einem Vorder- und einem Hinterhaus bebaut. Während sich das Vorderhaus in einem weitgehend sanierten und gepflegten Zustand präsentiert, bietet insbesondere das Hinterhaus mit seinen kleineren Wohneinheiten und einer leerstehenden Gewerbefläche interessante Entwicklungsmöglichkeiten.
Vorderhaus – repräsentativer Altbau mit acht Wohnungen
Das als Einzeldenkmal geschützte Vorderhaus wurde Anfang des 20. Jahrhunderts errichtet. Der dreigeschossige Putzbau mit ausgebautem Mansarddach zeichnet sich durch seine aufwendig gestaltete historische Fassade mit giebelbekröntem Risalit, gegliederten Fensterbereichen und ornamentalem Jugendstildekor aus. Über die befahrbare Tordurchfahrt gelangt man in den geschützten Innenhof und zum Hinterhaus.
Das Gebäude wurde schätzungsweise zwischen 1994/1995 weitgehend saniert. Dabei wurden unter anderem Sanitär- und Elektrosteigleitungen sowie das Dach erneuert. Fassade, Fenster und Mansarddach wurden denkmalgerecht überarbeitet. Wohnungen und Treppenhaus vermitteln insgesamt einen gepflegten Eindruck. Der vorhandene Gas-Heizkessel stammt aus dem Jahr 1994. Die Baugenehmigung (Bauschein) für den Dachgeschossausbau 1994 liegt vor.
Im Vorderhaus befinden sich acht helle Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen auf vier Wohnebenen mit jeweils zwei Einheiten pro Etage. Die Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss verfügen über französische Balkone zur Südseite; eine Mansardwohnung besitzt einen Dacheinschnitt mit kleinem Südbalkon.
Die Wohnungen bieten einen gepflegten mittleren Ausstattungsstandard einer typischen 90iger-Jahres-Sanierung. Überwiegend aufgearbeitete historische Innentüren unterstreichen den Altbaucharakter. Die Wohnräume sind größtenteils mit Laminat in verschiedenen Ausführungen und Alter ausgestattet, die gefliesten Bäder verfügen je nach Einheit über Wanne oder Dusche sowie wandhängende WCs.
Die gute Mieterstruktur besteht überwiegend aus jüngeren Mietern. Zwei zuletzt gekündigte Wohnungen werden aktuell aufgewertet und anschließend neu vermietet. Dadurch besteht die Möglichkeit, das Mietniveau im Zuge der Neuvermietung weiterzuentwickeln.
Zusätzlich erscheint der nachträgliche Anbau einer Balkonanlage auf der Nordwestseite grundsätzlich denkbar. Die baurechtliche und denkmalrechtliche Genehmigungsfähigkeit ist zu prüfen.
Hinterhaus – sechs Apartments und Entwicklungsfläche
Das Hinterhaus besteht aus einem viergeschossigen Putzbau in L-Form sowie rückwärtigen und seitlichen zweigeschossigen Gebäudeteilen. Es gliedert sich in einen vermieteten Wohnbereich mit sechs 1-Zimmer-Wohnungen und eine seit mehreren Jahren leerstehende Gewerbefläche.
Die kleinen Wohnungen sprechen insbesondere Studenten und Berufseinsteiger an und konnten trotz des einfachen Ausstattungsstandards in der Vergangenheit regelmäßig kurzfristig vermietet werden. Die durchschnittliche Miete liegt bei rund 8,06 €/m².
Der Gebäudestandard ist insgesamt einfach. Teile der Fenster stammen noch aus der Zeit vor 1990 und die Putzfassade weist partiellen Renovierungsbedarf auf. Elektro- und Sanitärinstallationen, Oberflächen und Türen stammen überwiegend aus der Modernisierungsphase um 1992, wurden seitdem jedoch laufend instand gehalten und teilweise erneuert, das Flachdach wurde 2024/2025 für rund 60.000 Euro umfassend repariert. Das Hinterhaus verfügt über eine eigene Gaszentralheizung aus dem Jahr 1992; die Warmwasserbereitung erfolgt dezentral über Boiler.
Perspektivisch bieten sich eine sukzessive Modernisierung frei werdender Wohnungen, der Austausch älterer Fenster sowie eine Modernisierung der Heiztechnik und energetische Optimierung an. Dadurch lässt sich der Bestand schrittweise aufwerten und das Mietpotenzial weiter ausschöpfen.
Ca. 150 m² Gewerbefläche mit besonderem Entwicklungspotenzial
Eine interessante Aufwertungsreserve stellt die derzeit leerstehende Gewerbeeinheit (ehemalige Druckerei) mit rund 150 m² Nutzfläche dar. Die außergewöhnliche Raumstruktur erstreckt sich über drei durch Treppen miteinander verbundene Halbebenen. Die untere Ebene umfasst zwei Räume mit teilweise sehr hohen Decken.
Auf der mittleren Ebene befindet sich
unter anderem ein großzügiger Raum mit ca. 50 m² Fläche. Ein weiterer Raum im 1. Obergeschoss ergänzt das Flächenangebot. Die Haupterschließung erfolgt über die mittlere Ebene und eine vorhandene Verladerampe, die auch mit Transportern angefahren werden kann. Zusätzlich stehen ein geräumiger Lagerkeller und zwei Sanitärräume mit einfacher Ausstattung zur Verfügung.
Der Bereich befindet sich in einem modernisierungsbedürftigen Zustand und bietet damit eine interessante Grundlage für ein individuelles Nutzungskonzept. Aufgrund der vorhandenen Raumhöhen erscheint perspektivisch sogar die Schaffung zusätzlicher Nutzfläche durch Einziehen einer weiteren Ebene denkbar. Bei entsprechender baulicher und genehmigungsrechtlicher Umsetzbarkeit könnte die Fläche von derzeit ca. 150 m² auf bis zu ca. 225 m² erweitert werden.
Neben einer gewerblichen Nutzung beispielsweise durch kreative Unternehmen, Start-ups oder Dienstleister sind auch alternative Konzepte vorstellbar. Bei entsprechender Genehmigungsfähigkeit könnte eine Umstrukturierung zu modernen Wohnformen, großzügigen Loftflächen oder gemeinschaftsorientierten Wohnkonzepten für eine junge Zielgruppe geprüft werden.
Fazit – laufende Erträge und zusätzliche Wertschöpfung
Die Immobilie bietet eine interessante Kombination aus 14 Wohneinheiten, repräsentativer Denkmalsubstanz, laufenden Mieterträgen und zusätzlichen Entwicklungsreserven.
Während das Vorderhaus eine solide Basis bildet, eröffnet insbesondere das Hinterhaus weiteres Potenzial. Sukzessive Wohnungsmodernisierungen im Hinterhaus, mögliche Balkonerweiterungen im Vorderhaus sowie die Entwicklung und gegebenenfalls Flächenerweiterung der leerstehenden Gewerbeeinheit bzw. Umnutzung zu Wohnungen schaffen zusätzliche Perspektiven für eine langfristige Ertrags- und Wertsteigerung.
Damit eignet sich die Liegenschaft besonders für Investoren, die einen etablierten vermieteten Altbaubestand mit aktiv nutzbaren Entwicklungsmöglichkeiten verbinden möchten.
Die Sollmietenberechnung (Seite 1) umfasst noch die sofort umsetzbaren Maßnahmen, wie die Weitervermietung
der WE 1 (nach Renovierung) sowie das sofortige Mietsteigerungspotential WE 3.
